2023年9月1日 星期五

從「底層邏輯」看特區政府的房屋政策

 


    二○二○年四月二十日,行政長官賀一誠列席立法會答問大會時指出,提出了五個階梯的房屋政策:第一是社屋、第二是經屋、第三是需社會討論的夾心階層房屋,第四是面向長者的公寓,第五是私樓。而「夾心階層房屋」是五個階梯房屋政策的第三階梯,致力于解决的是中等收入階層的本地居民的住房問題,因而也是「階梯房屋政策」的重要組成部分,以回應不同收入居民特別是夾心階層、青年人的住房需求。

    二○二一年四月十二日,行政長官賀一誠列席立法會答問大會時指出,過去政府已解決社屋問題,現時重點關注「夾屋」、經屋及私樓問題。本澳公屋政策不再是「社屋為主,經屋為輔」,而是要面對經屋、「夾屋」兩方面問題,且要兼顧私樓。八月二十一日,澳門特區政府公佈第17/2023號法律夾心房屋法律制度,並將於明年四月一日起生效。夾屋申請人條件及收入限制比經濟房屋企較為寬鬆,惟有十六年不可轉讓期。申請人需為澳門居民,可以個人或連同家團方式申請。家團申請之申請人需為年滿十八歲的澳門永久性居民,且在澳門連續或間斷居留至少七年;而個人申請之申請人則需年滿二十三歲。申請人在提交申請期間屆滿前十二個月內,需至少有一八三日身處澳門境內。

    賀一誠表示,房屋政策是特區政府工作重中之重,是社會關注的問題,政府必須重視,全力解決房屋問題。特區政府推出了「夾心階層住房方案」。而所謂「夾心階層」,主要有兩大類型,其一是由於經濟能力中上,雖然也具備購買經濟房屋申請資格,但倘是按計分排序輪候會在較後位置,在僧多粥少下,可能難以輪候得到。其二是由於其收入水平已超出經濟房屋申請資格上限,因而沒有資格申請經屋,但他們又難以負荷私人樓價的價格以至升幅。因而特區政府推出「夾心階層住房方案」。

    自特區政府成立以來,居者有其屋是普遍澳門人的最大願望,回歸以來,樓價漲幅高達十幾倍亦是教澳門居民叫苦連天。賀一誠意欲透過五個房屋階梯的多元處理,試圖想如新加坡般,起碼為九成以上的居民解決居住的老大難問題。

 

以底層邏輯的視窗評澳門房屋政策

    中國內地一名年青商業顧問,把自己的線上課程整理成一本名為底層邏輯》一書,在內地及台灣出版,一年之內再版幾十回,銷量驚人,皆因其中潛藏很多值得借用的思考及批判空間。

    一開始,劉潤說每個人的心中都應該要有「法學家」、「經濟學家」和「商人」這三種人的對錯觀。我們可以依據自身身分的不同,選擇要用何種對錯觀來看待同一件事。劉潤舉了一個例子說,A先生被壞人B騙到C忘記鎖門的工地裡,讓A失足摔死了,請問,這是誰的錯?首先是法學家出場,在他眼裡,這很顯然是壞人B的錯,居心叵測以導致悲劇。如果證據確鑿,那麼法學家會毫不猶豫的認定是B的錯。然後到經濟學家出場,他說社會總成本才是判斷的依據,因此,他會認為是C的錯,雖然這樣罰會讓C覺得冤枉,但以後所有工地的人都會把門鎖上,於是這樣的事情會大幅減少,達到社會利益的最大化。

最後是商人出場,商人認為傷人的思維又更不一樣了,他會認為既然A都死了,錯怪到誰身上都沒法活過來。從個體利益最大化的角度來看,A只能怪自己。

    劉潤建議,如果你今天是評論家,你可以選擇法學家的立場;如果你是政策控制者,可以選擇經濟學家的立場;如果失足摔死的人就是你自己,那麼建議你選擇商人的立場:「我的錯,都是我的錯」,因為「我的損失最大」。總之,誰的損失最大,就是誰的錯。劉潤認為,當一件事情出現不好的結果時,責怪、埋怨、後悔都是無用的,它們改變不了結果。如果自己有損失,只能怪自己,也只有自己才能改變事情最終的結果。靠自己,自強者萬強。

    特區政府的房屋政策是「法學家」、「經濟學家」和「商人」三方的長期拉扯關係。就如夾屋法明年四月實施,到底到時有沒有真的土地去興建五千至七千個單位,還是在官商的利益盤算下成為董建華八萬五的澳門版呢

    所以,劉潤認為真的底牌,或是底層邏輯就是個人或整個政府的理念信仰是甚麼如果我們有思考問題的底層邏輯能力,就能把很多很糾纏不清的問題看得清,而且易找到解決的辦法。這個底層邏輯有四方面組成,一是事實,是獨立於個人的判斷與喜好的客觀存在,如澳門是個以賭收為主的城市。二是觀點,即對事實的看法,如有人覺得靠賭收真的很不健康。第三是立場,其實都是觀點,只是被所處位置和利益影響的觀點,如一個靠莊荷養家的人會認為賭業有存在的需要,一個被賭害全家的人一定非常憎恨賭業。第四是信仰,信仰無法證明,但主觀意願一定認為自己是對的,如佛教徒可能賭是一種人間孽債。

    從來,澳門市民都不知道房屋問題的客觀事實,包括有多少夾屋的需求,政府事實上又能真心誠意提供多少呢澳門政府經常喜歡帶風向,引發觀點與立場的爭論,當大家都在爭論不休時,澳門的房屋政策又在龜速前行。無疑,澳門政府的房屋政策理念信仰是「居者有其屋」,可是,政府又要平衡商界及不同界別的利益,講就天下無敵。

 

新加坡的房屋政策遵循底層邏輯值得借鑑

    開宗明義,新加坡一九六五年獨立成為國家,英國留下很多資產,新加坡成立國營投資公司,總統李光耀很清楚國家的行政主導及種種干預政策,才能讓國家穩步發展,新加坡除了國家專營的部份外,就給予少許的市場自由,所以,新加坡不是一個完全自由經濟的國家。

    新加坡由立國開始,已經意識到讓所有國民安居是頭等的民生工程,對於居住的房地產非常嚴密管理,商業方面的房地產就相對自由寬鬆。在上世紀六十年代初,新加坡已派官員來學香港,看到總督麥理浩大力興建公營房屋,如居者有其屋及夾心房屋等,參觀訪問後,回去就徹底仿傚,甚至超越香港。究其原因,香港一直奉行自由及積極不干預政策,公營房屋亦是很被動的,市民實在有居住困難政府才勉強介入,有求才慢慢供應。新加坡就相反,非常主動介入,慢慢形成約有九成的新加坡人都住在公營房屋裡,俗稱組屋。當中有九成的居民買下,類似香港的居屋,剩下一成就租給更困難的居民。

    新加坡對私樓的管理很放任,但是,為防止炒風,會徵收樓價的60%釐印費,遠遠高於香港的30%。澳門二○一八年為了遏止炒風,徵收特別印花稅,第一年內出售,可課稅金額的20%;第二年內出售,可課稅金額的10%,如果於兩年內賣出物業,則要繳交取得印花稅,購買第二個住宅物業加徵5%,購買第三個或以上住宅則加徵10%,看似有點成效。

    在新加坡能炒樓的都是有錢人,但是,其影響力不會波及一般民眾,公營房屋與私人房屋涇渭分明,但又能健康發展。但是,香港第一任特首董建華意欲效法,強推八萬五,怎知道他錯判香港公私樓互生影響,強行推出會讓很多有樓小市民變成負資產,甚至血本無歸。可是,香港政府又沒膽量及資金填補市民的損失,推倒重來,所以,到最後,兩頭不到岸。所以,突然間又宣佈八萬五已經不存在,真是比小孩完泥沙更兒戲。

    新加坡一開始已經徹底研判整個市場,既不需要拿一筆巨款填補市民的損失,因為本來就沒有這個損失。所以,就很放心,長驅直進,大刀闊斧推行公營房屋。再者,新加坡成功之處就在於透過公營房屋穩住社會局面,市民乖乖上班賺錢,收入不少放在中央公積金,而公積金又可以靈活變成供款,環環相扣,市民樂意穩定供款,政府亦放心讓市民購入組屋,最後達致雙贏局面。

    當澳門不停說要羅致人才,甚至要搶人才,我們要的是懂得全面盤算,慎密思考,敢於踐行底層邏輯的要求,計劃周全如新加坡般的房屋政策,澳門才會真正作到居者有其屋。

 

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