從「底層邏輯」看特區政府的房屋政策

 

    二○二○年四月二十日，行政長官賀一誠列席立法會答問大會時指出，提出了五個階梯的房屋政策：第一是社屋、第二是經屋、第三是需社會討論的夾心階層房屋，第四是面向長者的公寓，第五是私樓。而「夾心階層房屋」是五個階梯房屋政策的第三階梯，致力于解决的是中等收入階層的本地居民的住房問題，因而也是「階梯房屋政策」的重要組成部分，以回應不同收入居民特別是夾心階層、青年人的住房需求。

    二○二一年四月十二日，行政長官賀一誠列席立法會答問大會時指出，過去政府已解決社屋問題，現時重點關注「夾屋」、經屋及私樓問題。本澳公屋政策不再是「社屋為主，經屋為輔」，而是要面對經屋、「夾屋」兩方面問題，且要兼顧私樓。八月二十一日，澳門特區政府公佈第17/2023號法律夾心房屋法律制度，並將於明年四月一日起生效。夾屋申請人條件及收入限制比經濟房屋企較為寬鬆，惟有十六年不可轉讓期。申請人需為澳門居民，可以個人或連同家團方式申請。家團申請之申請人需為年滿十八歲的澳門永久性居民，且在澳門連續或間斷居留至少七年；而個人申請之申請人則需年滿二十三歲。申請人在提交申請期間屆滿前十二個月內，需至少有一八三日身處澳門境內。

    賀一誠表示，房屋政策是特區政府工作重中之重，是社會關注的問題，政府必須重視，全力解決房屋問題。特區政府推出了「夾心階層住房方案」。而所謂「夾心階層」，主要有兩大類型，其一是由於經濟能力中上，雖然也具備購買經濟房屋申請資格，但倘是按計分排序輪候會在較後位置，在僧多粥少下，可能難以輪候得到。其二是由於其收入水平已超出經濟房屋申請資格上限，因而沒有資格申請經屋，但他們又難以負荷私人樓價的價格以至升幅。因而特區政府推出「夾心階層住房方案」。

    自特區政府成立以來，居者有其屋是普遍澳門人的最大願望，回歸以來，樓價漲幅高達十幾倍亦是教澳門居民叫苦連天。賀一誠意欲透過五個房屋階梯的多元處理，試圖想如新加坡般，起碼為九成以上的居民解決居住的老大難問題。

 

以底層邏輯的視窗評澳門房屋政策

    中國內地一名年青商業顧問，把自己的線上課程整理成一本名為《底層邏輯》一書，在內地及台灣出版，一年之內再版幾十回，銷量驚人，皆因其中潛藏很多值得借用的思考及批判空間。

    一開始，劉潤說每個人的心中都應該要有「法學家」、「經濟學家」和「商人」這三種人的對錯觀。我們可以依據自身身分的不同，選擇要用何種對錯觀來看待同一件事。劉潤舉了一個例子說，A先生被壞人B騙到C忘記鎖門的工地裡，讓A失足摔死了，請問，這是誰的錯？首先是法學家出場，在他眼裡，這很顯然是壞人B的錯，居心叵測以導致悲劇。如果證據確鑿，那麼法學家會毫不猶豫的認定是B的錯。然後到經濟學家出場，他說社會總成本才是判斷的依據，因此，他會認為是C的錯，雖然這樣罰會讓C覺得冤枉，但以後所有工地的人都會把門鎖上，於是這樣的事情會大幅減少，達到社會利益的最大化。

最後是商人出場，商人認為傷人的思維又更不一樣了，他會認為既然A都死了，錯怪到誰身上都沒法活過來。從個體利益最大化的角度來看，A只能怪自己。

    劉潤建議，如果你今天是評論家，你可以選擇法學家的立場；如果你是政策控制者，可以選擇經濟學家的立場；如果失足摔死的人就是你自己，那麼建議你選擇商人的立場：「我的錯，都是我的錯」，因為「我的損失最大」。總之，誰的損失最大，就是誰的錯。劉潤認為，當一件事情出現不好的結果時，責怪、埋怨、後悔都是無用的，它們改變不了結果。如果自己有損失，只能怪自己，也只有自己才能改變事情最終的結果。靠自己，自強者萬強。

    特區政府的房屋政策是「法學家」、「經濟學家」和「商人」三方的長期拉扯關係。就如夾屋法明年四月實施，到底到時有沒有真的土地去興建五千至七千個單位，還是在官商的利益盤算下成為董建華八萬五的澳門版呢？

    所以，劉潤認為真的底牌，或是底層邏輯就是個人或整個政府的理念信仰是甚麼？如果我們有思考問題的底層邏輯能力，就能把很多很糾纏不清的問題看得清，而且易找到解決的辦法。這個底層邏輯有四方面組成，一是事實，是獨立於個人的判斷與喜好的客觀存在，如澳門是個以賭收為主的城市。二是觀點，即對事實的看法，如有人覺得靠賭收真的很不健康。第三是立場，其實都是觀點，只是被所處位置和利益影響的觀點，如一個靠莊荷養家的人會認為賭業有存在的需要，一個被賭害全家的人一定非常憎恨賭業。第四是信仰，信仰無法證明，但主觀意願一定認為自己是對的，如佛教徒可能賭是一種人間孽債。

    從來，澳門市民都不知道房屋問題的客觀事實，包括有多少夾屋的需求，政府事實上又能真心誠意提供多少呢？澳門政府經常喜歡帶風向，引發觀點與立場的爭論，當大家都在爭論不休時，澳門的房屋政策又在龜速前行。無疑，澳門政府的房屋政策理念信仰是「居者有其屋」，可是，政府又要平衡商界及不同界別的利益，講就天下無敵。

 

新加坡的房屋政策遵循底層邏輯值得借鑑

    開宗明義，新加坡一九六五年獨立成為國家，英國留下很多資產，新加坡成立國營投資公司，總統李光耀很清楚國家的行政主導及種種干預政策，才能讓國家穩步發展，新加坡除了國家專營的部份外，就給予少許的市場自由，所以，新加坡不是一個完全自由經濟的國家。

    新加坡由立國開始，已經意識到讓所有國民安居是頭等的民生工程，對於居住的房地產非常嚴密管理，商業方面的房地產就相對自由寬鬆。在上世紀六十年代初，新加坡已派官員來學香港，看到總督麥理浩大力興建公營房屋，如居者有其屋及夾心房屋等，參觀訪問後，回去就徹底仿傚，甚至超越香港。究其原因，香港一直奉行自由及積極不干預政策，公營房屋亦是很被動的，市民實在有居住困難政府才勉強介入，有求才慢慢供應。新加坡就相反，非常主動介入，慢慢形成約有九成的新加坡人都住在公營房屋裡，俗稱組屋。當中有九成的居民買下，類似香港的居屋，剩下一成就租給更困難的居民。

    新加坡對私樓的管理很放任，但是，為防止炒風，會徵收樓價的60%釐印費，遠遠高於香港的30%。澳門二○一八年為了遏止炒風，徵收特別印花稅，第一年內出售，可課稅金額的20%；第二年內出售，可課稅金額的10%，如果於兩年內賣出物業，則要繳交取得印花稅，購買第二個住宅物業加徵5%，購買第三個或以上住宅則加徵10%，看似有點成效。

    在新加坡能炒樓的都是有錢人，但是，其影響力不會波及一般民眾，公營房屋與私人房屋涇渭分明，但又能健康發展。但是，香港第一任特首董建華意欲效法，強推八萬五，怎知道他錯判香港公私樓互生影響，強行推出會讓很多有樓小市民變成負資產，甚至血本無歸。可是，香港政府又沒膽量及資金填補市民的損失，推倒重來，所以，到最後，兩頭不到岸。所以，突然間又宣佈八萬五已經不存在，真是比小孩完泥沙更兒戲。

    新加坡一開始已經徹底研判整個市場，既不需要拿一筆巨款填補市民的損失，因為本來就沒有這個損失。所以，就很放心，長驅直進，大刀闊斧推行公營房屋。再者，新加坡成功之處就在於透過公營房屋穩住社會局面，市民乖乖上班賺錢，收入不少放在中央公積金，而公積金又可以靈活變成供款，環環相扣，市民樂意穩定供款，政府亦放心讓市民購入組屋，最後達致雙贏局面。

    當澳門不停說要羅致人才，甚至要搶人才，我們要的是懂得全面盤算，慎密思考，敢於踐行底層邏輯的要求，計劃周全如新加坡般的房屋政策，澳門才會真正作到居者有其屋。