堅離地長者公寓 厚待長者顯德政

 

 

    引頸以待的長者公寓租金方案終於出台，社工局韓衛局長公佈長者公寓的租金慨況，承認租金考慮需與市場掛鈎。長者公寓定位在於提供給具一定經濟能力的長者，在訂定使用費時，必須符合市場準則，與市場價格不能有太大差距，否則對租賃市場具一定影響。在租金價格釐定方面，韓衛表示長者公寓共有1,815個單位，不同樓層、座向都會有不同的收費，長者公寓合約為三年，可自動續期。以中位數單位為例，每月使用費為6,050元，每平方呎面積使用費為10.56元，又指現時工廈每平方呎均價為10.85元，唐樓是10.34元，長者公寓租金則是取中間數。據統計局資料，現居住唐樓的長者的有兩萬五千多人。韓衛表示，一旦申請人數目超出供應的單位時，局方會按照計分所得的排序處理。

    與此同時，社工局亦公佈長者公寓的申請評分準則方面，分為基本分與加分項。基本分為滿足申請要件將獲基本分。加分項則包括：目前居於沒有升降設備的樓宇獨立單位；獨居；取得身分證的年期與居於澳門的時間等。另外，如兩人申請共用一住宿單位，須為該兩人獨立評分，按「擇優原則」，以當中較高的總分作為申請的最終評分。

 

特區政府構思的房屋五階梯論疑點重重

    根據現屆特區政府對本澳房屋的中長遠計劃及結構總結，本澳房屋可分為五個階梯：社屋、經屋、夾心房屋、長者公寓和私樓。社房是指由政府興建，或由政府提供土地批予發展商投資興建，完工後將單位回報給政府，政府以低廉的租金租予低收入或有特殊困難的家團。經屋是澳門政府房屋局直接出資興建或透過發展商興建的資助出售房屋，簡稱經屋。經濟房屋目的是協助具特定收入水平及財產的澳門居民解決住房問題，與促進符合澳門居民的實際需要及購買力的房屋供應。經濟房屋僅用於家團自住用途，並對私人房屋市場及社會房屋政策起著補充性作用。夾屋定位屬私人性質，面積及配置皆優於經屋，而定價則高於經屋、低於私人樓宇，並在既定年限後可於住宅市場出售。特區政府就《夾心房屋法律制度》明年四月一日實施。長者公寓是給年滿六十五歲，擁有俗稱五層高唐樓物業，具備居家生活自理能力的澳門特區永久性居民。私樓就是在私人市場自由定價與買賣的樓宇。

    根據《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》，指出特區政府將會促進五個階梯——社屋、經屋、夾屋、長者公寓以及私樓之間「有效」銜接，「力求建立能基本解決居民住房問題的制度和政策體系」。

    關於房屋，當然屬於工務運輸司屬下房屋局統籌及執行，當然，一般情況下，政府只會制定私樓的買賣及相關保障制度，絕不會任意干擾私樓市場。當然，十年以來，私樓價格狂升十幾倍，讓星斗市民無法輕易購買私樓，年輕人置業更要靠父母提供「老本」作首期，還要每月用一半甚或以上的薪金來支付供樓的本息，於是，不少澳門市民成為「樓奴」。而特區政府在怨聲載道下，始作某些所謂「辣招」，始令私樓價格不致嚴重失控。

    五個房屋階梯最底層的是社屋及經屋，都充份看出特區政府給予低收入士或家庭的若干支持與援助，讓他們真的有瓦遮頭。夾屋還沒有正式出台，但法規清楚表明價格稍為比私樓低，讓沒有資格申請社屋及經屋，而又不是長者，且無條件買私樓的人士申請，無疑都帶有若干扶持的性質。

    最特別的是長者公寓，竟然負責的政府部門不是房屋局，而是以社會福利為使命的社會工作局，真的予人張冠李戴。前述的租金制度與相關規定一出來，引來社會指罵，本以為長者公寓是給長者的福利及慷慨厚待，原來，從司長到局長，都高聲說價格必須與市場價掛鉤，要不然就會產生很多負面影響云云！非常讓人失望。

 

堅離地的長者公寓最低4,328元可上樓

    根據特區政府二○二一年度施政報告，長者每年可收取9,000元敬老金、3,740元養老金、永久居民現金分享10,000元、醫療券值600元，得出每名長者平均每月可收取最高澳門幣5,685元的津助。由於長者公寓申請者必須持有唐樓物業，在物業收益方面，根據「澳門地產資訊網」放租數據，擷取二○二一年三月共二十五個租盤及二月份一個租盤計算，放租金額平均為5,219元，中位數為5,000元。論及長者維生指數方面，根據二○二○年一月一日生效的最低維生指數，一人家團為4,350元。因此，由「直接收入＋物業收益—維生指數」公式可得居於唐樓、有業權且沒有工作或其他收入的長者每月可負擔能力為6,335元。長者公寓首階段推出七百五十九個住宿單位，首簽者獲八折優惠，即每個單位使用費實際為每月4,328澳門元起，三年後不再享有優惠。同時，C區單位、續期及重新分配的單位不適用上述八折優惠。租金主要包括管理費、服務單位使用費、公共設施使用費，至於單位的水、電、網絡費則由住戶自己承擔和申請。

    首批長者公寓頭三年獲八折租金優惠，三年後要收原價租金。根據社工局統計資料，二○二一至二○二二年度，澳門男士平均壽命為81.3歲，女士為87.1歲，即是說三年租金優惠後，就要付原價租金十多年。再者，歲月催人老，長者的自理能力會隨著年邁而下降，是否到了不能自理的時候就要搬出呢！

 

長者公寓張冠李戴 厚待長者顯德政

    政府認為作為準公共品，在定價的過程中必須要以實現公共利益最大化為最主要的目的和考量，並適當平衡經濟效益和公益成效。根據政府這個施政邏輯，若長者公寓的定價水平脫離實際，即充滿福利政策，導致普羅市民更偏好及依賴政府提供的福利，甚至理直氣壯視之為權利，容易引起社會爭議，進而對特區政府的管治威信構成挑戰和壓力。

    當政府視長者公寓為準公共品，理論市上是指具有有限的非競爭性或有限的非排他性的特質，其介乎於純公共產品和私人產品之間，如教育、政府興建的公園、擁擠的公路等都屬於準公品。一般而言，對於准公共產品的供給，在理論上應採取政府和市場共同分擔的原則。所以，如果資源分配足夠的話，就容易處理，但遇上爭奪資源時，如觀音像鄰新設的公園，剛開始時太受歡迎，所以要憑籌進入，高峰期過後，現在已進出自由。同樣，政府雖然全部承擔免費教育成本，但自願性服務如督課等則可以收取費用。

    誠如前述，長者公寓如果由房屋局承辦，也許大家都不會抱太大期望，尤其在福利優惠方面。可是，政府卻指定由社工局負責，但租金及條款卻非常精算，貼近市場價格，亦挨近長者的收入，這樣會讓社工局越俎代庖，去辦房屋局的本職，一方面會讓社工局的角色非常尷尬，另一方面亦讓長者及市民質疑政府推行長者公寓的誠意。

    韓衛局長表示，公寓每一住宿單位的使用人數上限為兩人，申請人必須為年滿六十五歲的澳門特區永久性居民，且具備居家生活自理能力。倘兩人申請共同使用同一住宿單位，其中一位申請人必須符合上述的資格條件；而另一位申請人須為年滿六十歲的澳門特區永久性或非永久性居民，且具備居家生活自理能力。兩位共同申請人之間的關係為夫婦、親屬或朋友等皆可。不知道夫妻一方年齡在六十歲以下，是否就不能住呢？再者，鄰近經驗，開放式兩人共住單位，容易生磨擦衝突，甚至釀成仇殺，政府又是否有充足考量呢？

    政府有否考量，長者年輕時曾為澳門的繁榮進步貢獻，晚年時只有唐樓，雖然政府保證就算長者出售唐樓，只要自理能力還在，都不影響其繼續租住長者公寓。可是，家家有本難唸的經，這棟陳舊的唐樓不一定如政府所設想的讓長者身心靈及財政都很寬裕。再者，通常六十五歲的長者已退休，沒有其它收入，現在堅離地的租金制度實非社工局的本職，對長者慷慨厚待一點，相信是社會對政府的基本期望。    

    今天，相信普羅市民都樂意政府多花資源給長者度一個心寬愉悅的晚年，亦相信年輕一代樂意為長者承擔更多的社會責任。我們都會變老，別為孩子及青年留下對長者涼薄的不良觀感！